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最高院典型案例:商品房买卖违约金约定过低,二审根据公平原则予以调整
2019年11月19日 法妞问答律师

  导语:双方签订合同时,处于优势方的往往会将自己的权利设置的很大,义务设置的很低,违约责任也是不对等的,弱势方基本无改变合同的权利。本案中,开发商处于优势地位,与购房者签订的购房合同中约定的违约责任远远低于给购房者造成的实际损失,一审法院认为合同中已明确约定了违约金,未支持购房者调整违约金的请求。上诉后,二审法院根据实际情况,认为因开发商的违约行为给购房者造成了损失,且双方约定的违约金标准明显低于中国人民银行同期同类贷款利息,支持了购房者的请求。

  来源:最高人民法院“用公开促公正 建设核心价值"主题教育活动合同纠纷典型案例

  案情简介

  原、被告于2011年12月25日签订商品房买卖合同,原告购买坐落于抚顺经济开发区杨帆路568庄园第106号楼3单元7层2号房,并于2012年2月12日支付全部购房款359212元。被告应于2012年10月31日向原告交付房屋。合同第九条约定,出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金

  因被告未如期向原告交付房屋,原告于2012年12月1日依合同约定向被告提出解除商品房买卖合同并退还全部购房款、支付违约金的书面通知,于2012年12月7日向被告交付了购房合同、单户证原件、发票两联,并于2013年1月6日收到被告退还的全部购房款359212元。

  关于本案争议商品房因开发商原因延迟交付时,购房者在合同约定的违约金过低情况下,能否主张适当提高违约金计算标准,原审法院认为: 因合同中对于违约金有明确的约定,且约定的违约金不存在明显过低的情形,故原审法院根据合同约定的违约金计算标准确定违约金数额,对于购房者要求调整违约金的请求不予支持。

  裁判结果

  购房者与开发商签订的商品房买卖合同已约定违约金计算标准情况下,如因开发商原因导致迟延交房时,购房者能否要求按实际情况适当提高违约金计算标准。该情形是否符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

  本案中,虽双方签订的合同中已明确约定违约金的给付标准,但因合同未能继续履行是因为乐活公司原因造成,在王磊交纳全部购房款的情况下,未能如期取得房屋,给其造成一定经济损失,因双方约定的违约金标准明显低于此款的中国人民银行同期同类贷款利息,但王磊主张按低于贷款利息的存款利息计算违约金数额系其自愿行为,故王磊主张提高违约金给付标准的上诉请求于法有据,二审法院对此予以调整。

  判决如下:上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付上诉人王磊违约金9219.77元及利息(利率按中国人民银行同期活期存款利率标准计算,自2013年1月7日起至给付之日止);负有金钱履行义务的当事人逾期履行,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  典型意义

  在商品房买卖合同中,由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同,在确定违约责任方面,购房者基本上处于弱势地位,无改变合同条款的权利,致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中,开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时,造成购房者较大经济损失,而开发商会承担较小数额的违约责任,导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。

  在此情况下,不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款,而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法总则》中有关公平原则的相关规定,才能更好地维护当事人的合法权益。

来源:烟语法萌

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